Boj s katastrálním úřadem: když kupní smlouva na nemovitost neobsahuje cenu

Spor s katastrálním úřadem nebývá vždy jen střetem s úředním formalismem. Někdy jde skutečně o vadnou listinu, jindy ale katastr vyloží soukromé právo příliš restriktivně. Právě tento úřední formalismus řeší  rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 81/2026, zejména zda lze v kupní smlouvě na nemovitost platně projevit vůli uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny, a to s oporou v § 2085 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 2131 občanského zákoníku.

O co ve věci šlo

Kupující se domáhal povolení vkladu vlastnického práva do katastru na základě kupní smlouvy, v níž si strany výslovně ujednaly, že smlouvu uzavírají bez určení kupní ceny. Současně odkázaly na zákonný režim, podle nějž má za ujednanou platit cena obvyklá.

Katastrální úřad návrh zamítl s tím, že smlouva nesplňuje požadavky občanského zákoníku, protože neobsahuje ani konkrétní kupní cenu, ani alespoň způsob jejího určení. Tento závěr převzal i soud prvního stupně a následně také odvolací soud.

Podle jejich názoru bylo možné u převodu nemovitosti aplikovat pouze obecné pravidlo, že kupní cena musí být alespoň určitelná. Výjimku upravenou pro případ uzavření smlouvy bez určení ceny nepovažovaly za použitelnou na nemovité věci.

Jak se k věci postavil Nejvyšší soud

Nejvyšší soud však zaujal opačný názor a dovolání vyhověl.

Jeho klíčový závěr spočívá v tom, že i u koupě nemovité věci lze platně sjednat kupní smlouvu bez určení konkrétní kupní ceny, jestliže je v písemné smlouvě jasně vyjádřena vůle stran uzavřít úplatnou smlouvu i bez jejího výslovného stanovení. V takovém případě se prostřednictvím § 2131 občanského zákoníku přiměřeně použije § 2085 odst. 2 občanského zákoníku a za ujednanou se považuje cena obvyklá.

Nejvyšší soud tedy nepřijal tezi, že by u nemovitostí bylo vždy nezbytné kupní cenu výslovně vyčíslit nebo alespoň sjednat mechanismus jejího určení. Podle tohoto přístupu není nezbytné chápat konkrétní výši kupní ceny jako bezvýjimečně esenciální náležitost kupní smlouvy. Pojmovým znakem koupě je především její úplatnost, nikoli nutně číselné vyjádření ceny přímo v textu smlouvy.

Proč podle Nejvyššího soudu neobstojí opačný výklad

Z předloženého shrnutí plyne, že Nejvyšší soud rozlišil dvě odlišné situace:

• § 2080 občanského zákoníku dopadá na případy, kdy si strany kupní cenu sjednávají, ale je třeba řešit, zda je cena dostatečně určitá nebo určitelná;
• § 2085 odst. 2 občanského zákoníku míří na jinou situaci, totiž kdy strany chtějí smlouvu uzavřít právě bez určení ceny.

Jinými slovy, tato dvě ustanovení nejdou proti sobě. Každé řeší jiný problém. Pokud cena ve smlouvě sjednána je, musí být určitá nebo alespoň určitelná. Pokud ale strany výslovně projeví vůli cenu nesjednat a přesto uzavřít úplatnou kupní smlouvu, nastoupí zákonné pravidlo o ceně obvyklé.

Nejvyšší soud současně podle shrnutí zdůraznil, že právní úprava koupě nemovité věci neobsahuje zvláštní pravidlo, které by použití tohoto mechanismu vylučovalo. Samotný požadavek písemné formy proto není důvodem k tomu, aby bylo použití § 2085 odst. 2 občanského zákoníku u nemovitostí odmítnuto.

Co to znamená pro katastrální praxi

Pokud jsou závěry shrnutí přesné, rozhodnutí je pro praxi velmi významné. Omezuje totiž dosavadní tendenci chápat neuvedení kupní ceny v převodní smlouvě automaticky jako důvod pro zamítnutí vkladu.

Pro katastrální úřad by mělo být rozhodující, zda z textu smlouvy jasně vyplývá:

1. že jde o úplatný převod,
2. že strany chtějí být kupní smlouvou vázány,
3. a že jejich vůle neuvést konkrétní cenu je výslovná a srozumitelná.

Za takové situace by neměl katastr dovozovat nezpůsobilost listiny jen proto, že smlouva neobsahuje konkrétní číselné vyjádření kupní ceny.

Nejde o popření právní jistoty

Na první pohled může takový výklad působit odvážně. Ve skutečnosti ale podle zaslaného shrnutí Nejvyšší soud staví na principech autonomie vůle a na preferenci výkladu, který zachovává platnost smlouvy před výkladem vedoucím k její neplatnosti.

Nejde tedy o rezignaci na určitost právního jednání. Jde o přijetí toho, že zákon sám nabízí mechanismus, jak situaci bez výslovně určené ceny vyřešit: cenou se stává cena obvyklá. Nejde o mezeru bez řešení, ale o mezeru, kterou zákon výslovně vyplňuje.

Závěr

Nejvyšší soud tedy vyslal vůči katastrální praxi zřetelný signál: kupní smlouva na nemovitost nemusí být nezpůsobilá k vkladu jen proto, že neobsahuje konkrétní kupní cenu, jestliže strany v písemné smlouvě jasně projevily vůli uzavřít úplatnou smlouvu i bez jejího určení.

Boj s katastrem tak v tomto typu věcí není bojem za oslabení právní jistoty, ale za respekt k textu zákona a ke skutečné vůli smluvních stran. Ne vše, co se odchyluje od tradiční smluvní praxe, je automaticky vadné. A ne každá neobvyklá formulace musí vést k zamítnutí vkladu.